+7 (345)256-83-55
Инженерные изыскания
Проектная документация
Услуги инжиниринга
Токенизация недвижимости: направления, возможности и риски
Авторский материал
С появлением технологии блокчейн и роста популярности криптоиндустрии у инвесторов, а также производителей возрастает интерес к новым возможностям по распределению активов и привлечению капитала.
Не стала исключением и сфера недвижимости, где сейчас создаются новые предложения по токенизации объектов от застройщиков. В данной статье мы рассмотрим процесс токенизации, виды цифровых активов, а также появляющиеся возможности и риски.
Существует три категории токенов:
Именно третья категория цифровых активов используется при токенизации реальных объектов. Этот момент очень важен, так как многие инвесторы путают токены активов со спекулятивной криптовалютной индустрией.
Под токенизацией подразумевается процесс переноса прав на физический, финансовый или интеллектуальный актив в цифровой токен. На сегодняшний день этот процесс тесно связан с технологией блокчейн. Благодаря такой связке повышается надежность и безопасность данных, а также появляется возможность автоматизировать процессы за счет смарт-контрактов. При этом должен соблюдаться ряд критериев:
- служебные токены — используются для работы с приложениями и прочими программно-техническими устройствами;
- платежные токены — необходимы для совершения транзакций, к ним также относятся криптовалюты;
- токены активов — для подтверждения права собственности, соблюдения обязательств, получения дивидендов и тд.
Именно третья категория цифровых активов используется при токенизации реальных объектов. Этот момент очень важен, так как многие инвесторы путают токены активов со спекулятивной криптовалютной индустрией.
Под токенизацией подразумевается процесс переноса прав на физический, финансовый или интеллектуальный актив в цифровой токен. На сегодняшний день этот процесс тесно связан с технологией блокчейн. Благодаря такой связке повышается надежность и безопасность данных, а также появляется возможность автоматизировать процессы за счет смарт-контрактов. При этом должен соблюдаться ряд критериев:
- Токены всегда можно обменять на реальный актив;
- Права на владение реальным активом записываются в цифровом виде;
- Эти права могут быть переданы посредством блокчейна.
Что такое токенизация и причем тут блокчейн
Юридические и прочие аспекты токенизации
Заинтересованным в данном направлении компаниям следует тщательно изучить основные вопросы при разработке предложений по токенам недвижимости. Список наиболее важных аспекты, требующих рассмотрения:
- Тип юридического лица — не все компании могут эмитировать токены;
- Налогообложение и отчетность;
- Смарт-контракты — обеспечивают автоматическое выполнение соглашений между участниками;
- Регулирование рынка токенов — эта задача должна решаться на федеральном уровне с учетом потребностей заинтересованных сторон;
- Учет держателей токенов — необходимо отслеживать, у кого сколько токенов и как осуществлять процесс купли-продажи;
- Реализация токенов иностранным инвесторам;
- Тип актива — кто распоряжается доходами актива, и как они будут распределяться.
На сегодняшний день существует несколько перспективных направлений токенизации для рынка недвижимости: процесс продажи объекта, привлечение инвестиций и ранний этап строительства. В большинстве стран еще не создана регулятивная база для полноценного внедрения рынка токенов, пока запускаются пилотные проекты для проверки жизнеспособности токенизации и проработки законодательства.
Рассмотрим наиболее перспективные направления.
Продажа объекта недвижимости
Предположим, владелец дорогостоящего капитального сооружения не может найти нового платежеспособного собственника для продажи своего актива, но при этом его недвижимость готовы приобрести десятки или сотни покупателей с небольшим капиталом. Токенизация в этом случае позволяет реализовать недвижимость по следующему алгоритму:
Риски
Токенизация имущества решает проблемы как старого собственника, так и многих новых покупателей с небольшим капиталом. Но здесь существуют риски. В частности, со временем у новых владельцев возникнет вопрос по дальнейшей эксплуатации объекта, ремонту, расширении площади и т.д. Единоличный собственник может принять жесткое решение, но в случае токенизированного объекта множеству совладельцев придется искать компромиссы, несмотря на то, что блокчейн технологии позволяют организовывать голосования и фиксировать его результаты.
Привлечение инвестиций
Допустим, владелец коммерческой недвижимости принимает решение усовершенствовать свой объект, чтобы выйти на новый уровень в конкурентной гонке. Но модернизация недвижимости требует вложений, которыми собственник не располагает.
В таком случае можно провести токенизацию без предоставления права собственности на актив. В результате такой токенизации инвесторы могут претендовать на часть прибыли в оговоренном инвестиционном соглашении, но право распоряжаться недвижимостью остается за собственником.
Риски
Главная проблема заключается в том, что собственник таким способом привлекает капитал, который затем может расходоваться нецелевым образом. Или владелец вообще может продать объект, открестившись от обязательств перед инвесторами. Для избежания подобных ситуаций необходимо в соглашении учитывать интересы приобретающих токены инвесторов и обязательства собственника.
Ранний этап строительства
Как правило, застройщикам для начала строительства нового объекта недвижимости необходимо приложить особые усилия в части привлечения средств. В текущих условиях это могут быть собственные средства, заемные или за счет привлечения капитала по договору долевого участия. Совершенно иной подход в поиске первоначального капитала для строительства объекта предлагает технология токенизации.
Застройщик может эмитировать токены, приравненные стоимости актива одного квадратного метра на стадии котлована. И уже в ходе реализации объекта на основе стартового привлеченного капитала, застройщик может реализовывать будущие квадратные метры по более высокой цене. Таким образом будет запущен процесс строительства, а первые инвесторы смогут выручить прибыль за счет перепродажи своих токенов.
Риски
Подобный вариант токенизации упрощает жизнь застройщикам, а также делает доступным процесс перепродажи недостроенных квадратных метров у держателей токенов. Но и здесь есть риск. В частности, застройщик может прекратить строительство из-за отсутствия новых инвестиционных вливаний или еще по каким-то другим причинам.
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо совершенствовать юридическую и регулятивную базу для защиты прав инвесторов. Например, права дольщиков сегодня защищены на уровне федеральных законов, в то время, как токенизация все еще находится на стадии кулуарных обсуждений.
Рассмотрим наиболее перспективные направления.
Продажа объекта недвижимости
Предположим, владелец дорогостоящего капитального сооружения не может найти нового платежеспособного собственника для продажи своего актива, но при этом его недвижимость готовы приобрести десятки или сотни покупателей с небольшим капиталом. Токенизация в этом случае позволяет реализовать недвижимость по следующему алгоритму:
- Собственник подает заявку на специализированную платформу, где указываются параметры недвижимости;
- По соглашению обеих сторон привлекается аудитор для оценки недвижимости;
- Платформа производит эмиссию токенов, разбивая полную стоимость объекта на равные доли по выпущенным токенам;
- Покупатели приобретают токены на платформе по стартовой цене и становятся совладельцами реального объекта недвижимости;
- Последующая цена токена уже зависит от действий новых владельцев, а также за счет баланса спроса и предложения на платформе.
Риски
Токенизация имущества решает проблемы как старого собственника, так и многих новых покупателей с небольшим капиталом. Но здесь существуют риски. В частности, со временем у новых владельцев возникнет вопрос по дальнейшей эксплуатации объекта, ремонту, расширении площади и т.д. Единоличный собственник может принять жесткое решение, но в случае токенизированного объекта множеству совладельцев придется искать компромиссы, несмотря на то, что блокчейн технологии позволяют организовывать голосования и фиксировать его результаты.
Привлечение инвестиций
Допустим, владелец коммерческой недвижимости принимает решение усовершенствовать свой объект, чтобы выйти на новый уровень в конкурентной гонке. Но модернизация недвижимости требует вложений, которыми собственник не располагает.
В таком случае можно провести токенизацию без предоставления права собственности на актив. В результате такой токенизации инвесторы могут претендовать на часть прибыли в оговоренном инвестиционном соглашении, но право распоряжаться недвижимостью остается за собственником.
Риски
Главная проблема заключается в том, что собственник таким способом привлекает капитал, который затем может расходоваться нецелевым образом. Или владелец вообще может продать объект, открестившись от обязательств перед инвесторами. Для избежания подобных ситуаций необходимо в соглашении учитывать интересы приобретающих токены инвесторов и обязательства собственника.
Ранний этап строительства
Как правило, застройщикам для начала строительства нового объекта недвижимости необходимо приложить особые усилия в части привлечения средств. В текущих условиях это могут быть собственные средства, заемные или за счет привлечения капитала по договору долевого участия. Совершенно иной подход в поиске первоначального капитала для строительства объекта предлагает технология токенизации.
Застройщик может эмитировать токены, приравненные стоимости актива одного квадратного метра на стадии котлована. И уже в ходе реализации объекта на основе стартового привлеченного капитала, застройщик может реализовывать будущие квадратные метры по более высокой цене. Таким образом будет запущен процесс строительства, а первые инвесторы смогут выручить прибыль за счет перепродажи своих токенов.
Риски
Подобный вариант токенизации упрощает жизнь застройщикам, а также делает доступным процесс перепродажи недостроенных квадратных метров у держателей токенов. Но и здесь есть риск. В частности, застройщик может прекратить строительство из-за отсутствия новых инвестиционных вливаний или еще по каким-то другим причинам.
Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо совершенствовать юридическую и регулятивную базу для защиты прав инвесторов. Например, права дольщиков сегодня защищены на уровне федеральных законов, в то время, как токенизация все еще находится на стадии кулуарных обсуждений.
Направления токенизации в сфере недвижимости
Получите развернутую консультацию и коммерческое предложение уже сегодня
Остались вопросы?
Я ознакомлен(а) с политикой обработки персональных данных, размещенной на сайте, и даю согласие на обработку персональных данных.
ООО "ПРОМЫШЛЕННЫЙ
КОНСАЛТИНГ"
КОНСАЛТИНГ"
info@pk-tmn.ru
+7 (345) 256-83-55
625023, Тюменская обл.,
г. Тюмень, ул. Одесская, д.9
г. Тюмень, ул. Одесская, д.9
